目次
賃貸ガレージハウス経営とは
ガレージハウス経営とは、居住スペースとガレージが一体となった建物である「ガレージハウス」を賃貸し、家賃収入を得る土地活用の手法のことを言います。
ガレージハウスは、車やバイクを趣味とする人々に人気が高い建物です。そのため、居室の広さや部屋数はあまり重視されません。この観点から連棟式を取り入れて一棟あたりの戸数を増やし、収益性を向上させることが可能です。
また、ガレージハウスは、車やバイクの保管・メンテナンスを目的としたセカンドハウスとしても多く利用されている点が特徴です。ガレージで広い開口部を確保できることから、釣りやサーフィンなどの大きな道具が必要な趣味を持つ人々にも人気があります。さらに、個人事業主の増加やリモートワークの浸透により、SOHO利用やデスクワーク、作業スペースなどの活用としてもニーズがあります。
ガレージハウスは多様なライフスタイルやニーズに対応できるため注目されています。
賃貸ガレージハウス経営のメリット
家賃設定を高めに設定できる
ガレージハウスは、現状、競合物件が少なく希少価値が高いため周辺の賃料相場の影響を受けにくいとされています。
また、普通のアパートを建てるより、ガレージという付加価値を加えて差別化を図れる分、家賃を高めに設定しやすいこともメリットとしてあげられます。
空室リスクを抑えられる
現在、賃貸ガレージハウスは物件数が少ないため、入居者が他のガレージハウスに住み替えするということも少なく長期的に入居してもらえる可能性があります。そして、賃貸ガレージハウス市場は需要が供給を上回っているため、一部地域では入居者待ちが出るほど人気な物件もあるほどです。空室ができてもすぐに新しい人が入居する可能性が高いといえるでしょう。
狭小地でも活用の可能性がある
賃貸ガレージハウスはセカンドハウス的に利用されることが多いため一般的な住宅に比べて、広い居住スペースを必要としないことも特徴の一つです。そもそも、ガレージハウスは駐車スペースを建物内に組み込むので、狭い土地であっても効率的に建物を作ることが可能です。
このことから、土地の面積が限られている狭小地でも活用できる可能性があります。具体的には建築面積が最低でも7坪程度ほど取ることができれば賃貸ガレージハウスの活用を検討することができるでしょう。ただし、土地の形状や接道が良いかなどにより、そもそも計画ができないケースもあるので、個別に調査は必要となります。
立地が悪い土地でも需要がある
ガレージハウスは、車やバイクの愛好者や趣味を持つ人々を主なターゲットにしているため、「駅や商業施設からの距離が近い」などの一般的な住宅ニーズとなる立地条件に依存しません。
ガレージハウス入居者の多くは、通勤や買い物など日常生活に便利かどうかの視点よりも車の保管や整備、趣味のためのスペースとして活用できるかを重視する傾向があります。ガレージハウスであれば、駅から遠い場所や周囲に商業施設が無い地域でも、入居の需要が見込むことができます。さらに、一般的に立地条件が悪いとされる土地は取得コストが低い場合が多く、その分、初期投資を抑えることができます。ガレージハウスは上述したように現在、需要があるため、比較的高い収益性を維持することが可能であるといえます。
レンタブル比が高い
レンタブル比とは、延べ床面積に対する賃貸可能面積の占める割合のことを言います。賃貸ガレージハウスは一般的な賃貸物件に比べて、廊下などの共用部がありません。そのため、一般的にレンタブル比が高い物件となります。
レンタブル比が高いと、下記のようなメリットが挙げられます。
①収益性が高い（投資効率が良い）
②管理やメンテナンスの手間が少なくなる
レンタブル比が高いということは、収益を生むためのスペースの割合が高いことを意味し、収益物件として投資効率が良いということになります。そのため、レンタブル比が高くなる賃貸ガレージハウスは、収益性が高い物件と言えるのです。
合わせて、共用部が無いということは管理対象が少ないことを意味します。加えて、ガレージハウスはセカンドハウス利用の高所得者が多く入居するため、クレームの発生率も低い傾向にあります。これは管理やメンテナンスの手間が少ないというメリットに繋がります。一般的な賃貸物件との違いは、ガレージ内の設備やセキュリティシステム、特定の趣味用スペースの維持管理程度でしょう。
賃貸ガレージハウス経営のデメリット
ターゲット層が限定的
ガレージハウスは車やバイクを趣味とする人やセカンドハウス利用する人などに特化した物件であるため、一般的な賃貸物件よりもターゲット層が限定されます。そのため、地域によっては入居者が限られる可能性があるといえるでしょう。ただし、現在、ガレージハウスの利用ニーズは高まっており、需要が供給を上回っているため入居者が集まりにくいという心配は無いようです。
騒音トラブルが起きる可能性
ガレージハウスは、車やバイクを所有する入居者が深夜早朝に出し入れをしたり、ガレージでバーベキューや子供を遊ばせたりするなど騒音トラブルが起こる可能性があります。
また、シャッターの開閉音も騒音の要因になりますので、開閉音が静かなタイプにするとよいでしょう。騒音トラブルを防止するために、車を出し入れする時間にルールを設けたりするなど、周辺環境に配慮する必要があるでしょう。
賃貸ガレージハウスに入居者が求めるもの
ガレージの大きさ
ガレージハウスを作る際には、車に合ったガレージスペースを確保することが重要です。しかしながら、ガレージをただ単に大きくすると、面積が大きくなった分、賃料増となります。入居者のためと思ってガレージを大きくしても逆に負担となる結果となってしまうのです。そのため、入居者がストレス無く利用できるよう最適なガレージサイズにして、賃料も最適化する必要があるでしょう。
また、サイズだけでなく、乗り降りのためのスペースについて考える必要があります。SUVやミニバンなどを駐車することも考慮し、幅や高さだけでなくトランクの開閉や荷物の積み下ろしのためのスペースも確保しましょう。ガレージを作ってしまってからサイズを変えるのは難しいため、設計する際にこれらのことを頭に入れてガレージサイズを検討しましょう。
ガレージ内のセキュリティ
屋外に車を駐車する場合と違い、ガレージ内では車の盗難や車上荒らしなどの犯罪の被害を受ける可能性は低くなります。ガレージにセキュリティ装置や防犯カメラを設置すれば、不法侵入や盗難リスクが大幅に減り、さまざまなリスクから車を守ることができます。さらに、趣味や荷物置き場としてガレージを使う人にとっても、ガレージ内にある物品等の盗難被害に遭いにくくなり、防犯性が高まります。
賃貸ガレージハウス経営にかかる初期費用
ガレージハウス経営を始めるにあたっては、建築費だけでなくさまざまな費用が必要になってきます。ここではガレージハウス経営に必要な初期費用について説明します。
土地の購入費用（土地をお持ちでない方）
土地の購入費用は、物件の地域、立地によって大きく異なります。土地の選定は重要なポイントであり、ガレージハウスの入居ターゲット層に適した場所であることが必要となります。
建築費用
どのような構造にして建築するかにより、建築費用も大きく異なります。構造は大きく分けて、「木造」、「軽量鉄骨造」、「重量鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造」があります。ガレージを広くしたい方は柱を無くす必要があるために、重量鉄骨造を採用することもあります。ただし、重量鉄骨造を採用した場合、建築費は木造よりも高くなるため収益性が悪くなるため注意が必要です。収益性を高めたいのであれば建築費が安価である木造で建築できないかの検討を進めた方が良いでしょう。
設計費用
建物を建築するには、設計料が発生します。施工と設計を分離させ、独立した設計事務所に依頼する場合は、建築費の3～15％程度の設計料がかかります。設計するにあたっては、ガレージハウスの機能や空間の利用シーンを理解したうえで作成していくことが求められます。
調査費用
建物を建設するにあたり、土地の測量や地盤調査、環境調査などといった調査費用も発生します。測量は、真北や高低差といった設計に要するデータを得るために必要です。また、例えば地盤調査は杭が必要になるか、杭が必要な場合は支持地盤の深さを知るために行うことになります。環境調査は、土壌汚染や騒音・振動、周辺環境への影響を調査します。
設備費用
監視カメラなどのセキュリティ費用、空調や照明が必要となります。メーカーにより当然ながら仕様も異なるため、建物に合ったメーカーを選定する必要があります。その他、ガレージに保管している車を洗車するための水栓機能も大事な機能となるでしょう。
その他費用
建物の建築に関わるもの以外にも、初期費用として以下の費用がかかります。必ずしも必要となるものではないですが、ご参考ください。
- 解体費用（建物がある場合）
- 火災保険料
- 建物保存登記の登録免許税
- 許認可取得料
- 抵当権設定の登録免許税
- 司法書士手数料
- 融資事務手数料
- 不動産取得税
- 印紙代
まとめ
ガレージハウス経営には、立地条件が悪い土地でも活用できるうえ、安定した家賃収入が見込めるなどのメリットがある反面、効率的な建築計画を立てていかなければならない等、注意しなければいけない点もいくつかあります。
現在の賃貸ガレージハウス市場は需要が供給を上回っている状態で入居者待ちが続出しているほど人気です。まずは、検討するにあたりメリットとともにデメリットを十分理解した上で、土地活用の一つの手法として検討してみると良いでしょう。
その際には、ターゲットや立地選定などをしっかりと行ったうえで計画を作り込んでいくようにしてください。
ガレージハウスは充実したカーライフと趣味を実現できる
車好きな人にとって、ガレージ内で愛車のメンテナンスや、洗車、ワックスがけなどができる空間は大変魅力的です。風雨や直射日光にさらされることがないので愛車の劣化も防げますし、メンテナンスに必要な工具や冬タイヤの保管、いつでも愛車が近くにある安心感、ガレージ内で全てが完結するまさに自分だけのお城のような空間です。
また、アパート型のガレージハウスの場合、一つの建物に複数の部屋があります。入居者は車やバイクを趣味に持つ方が多いので、アパート内でコミュニティが生まれる可能性があります。同じ趣味を持つ方であれば会話も弾むでしょうし、さらには一緒にツーリングに出掛ける仲に発展するかもしれません。
これは、ガレージハウスならではの魅力と言っていいのではないでしょうか。
当社が提案する賃貸ガレージハウス「HYPERION」とは
賃貸ガレージハウス「HYPERION（ハイペリオン）」は建設工事専門のコンサルティング会社であるナックスが企画しています。ガレージハウスを企画する会社の多くは、建設会社や設計デザイン会社で建設費が売上となるため、最適な利回りを提案できていませんでした。
ナックスは建築の専門家として最適な工事費で企画しオーナー目線のガレージハウスを実現しました。
＊土地をご所有の場合、投資利回り13％の実績があります
私たちの暮らしに必要な輝きは日々の楽しみから生まれ、楽しさから新たな未来が切り拓かれていくはずです。現代の多様な価値観のあるライフスタイルの輝きと未来を想像する場所、その存在が賃貸ガレージハウス「HYPERION」です。
土地活用をご検討中の方、相続した土地の活用に悩んでいるオーナー様、賃貸ガレージハウス経営について不安やお悩みをお持ちの方も、ぜひ一度ナックスへご相談ください。
低投資＆高利回りを実現する賃貸ガレージハウス投資とは